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15- D- 0874 201 6 年 2 月 2 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
ア
ド
バン
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投資法人
（証券コード：3269）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■ 格付事由
(1) 10 年 3 月に旧アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人との新設合併により設立 された賃貸住宅特化型のJ - RE IT 。資産運用会社（A M）のメインスポンサーは伊藤忠商事である。15 年 6 月 26日付で伊藤忠商事が既存株主 5社から株式譲渡を受け、伊藤忠都市開発の持分を合わせグループ全 体の出資比率が100％となった。現行ポートフォリオは計251 物件、取得価格総額で約4, 258 億円の資産 規模となっており、東京 23 区所在のシングル・タイプ（単身者向け）を中心とした構成のもと、賃貸住 宅特化型 J - RE ITの中で最大規模を有している。
(2) 本投資法人は物件入れ替えや外部成長の取り組みを続けており、15 年 1 月に計6 物件を約293 億円で売 却した一方、15 年 3 月から現在までの間にブリッジファンドやスポンサーパイプラインの活用等を通じ、 「チェスターコート御茶ノ水」を含め計 11物件を約 153億円で新規取得した。分散効果による安定度の 高さに加え、賃料が高額帯で収益力が低下傾向にあった、あるいは築年が経過した物件を売却し、比較的 築浅で一定の収益力を有する物件を取得したことは、ポートフォリオの強化に寄与しているものと考えら れる。また 96％を超える水準での稼働率の推移、5％台中盤の NOI 利回りの維持、設備更新やバリューア ップ工事を通じたリースアップ及び成約賃料上昇の実現等、賃貸事業運営のトラックレコードからみて当 面安定的なキャッシュフローを確保可能と想定している。財務面では資産総額ベースの簿価 L T V が 15/ 7 月末で 51. 6％、鑑定L T V は同 47.3％でコントロールされているほか、ポートフォリオの含み益は増加傾 向を維持しており、安定した財務運営の継続が見込まれる。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安 定的とした。
(3) 相応のスペックを有する賃貸住宅について厳しい取得環境が続いているとみられる中、本投資法人はスポ ンサーパイプラインを中心に、相対取引での物件取得をベースとした外部成長を目指す方針である。内部 成長に関しては、物件競争力の維持・向上を企図した A M のエンジニアリング部等による大規模修繕工事 やバリューアップ工事の実施等により、足元で一定の成果がみられている。今後についてもスポンサーグ ループの開発案件を含めた一定の収益力を有する新規物件取得、既存物件の経年対応等がポートフォリオ の一段の強化にむけたポイントになるとみており、これらの取り組みの状況及びその成果をフォローして いく。
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【主な新規取得物件の概要】 ・チェスターコート御茶ノ水
都営新宿線「小川町」駅徒歩約 3分、東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩約 5 分に所在する、07年 3 月竣工で鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1階付 14階建の共同住宅、店舗、駐車場。本投資法人は本 物件の 2 階から14 階までの各住戸（敷地権：持分 432, 367 分の 375, 636、建物区分所有権：持分432, 367 分の 375, 636）を保有している。「淡路町」駅から「大手町」駅までは乗り換えなしで約 2 分と、主要都 心部への交通利便性は良好である。周辺は「靖国通り」沿いに高層店舗付事務所、高層店舗付共同住宅等 が混在した地域で、徒歩圏にコンビニエンスストアも存している等、生活利便性は高いとみられる。建物 は分譲仕様で相応の外観を有しており、総戸数 130 戸の住戸プランは店舗 2 戸（診療所及び飲食店舗）を 含み、3L DK タイプ：1戸、2L DK タイプ（1L DK +Sを含む）：13戸、1L DK タイプ：13戸、1K タイプ： 101 戸と、主に単身者又は少人数世帯向けのプランで構成されている。通勤利便性・生活利便性等の立地 条件を重視する、主として都心に通勤する社会人単身者層等の需要（法人需要を含む）が見込まれ、相応 の競争力があるものと想定される。15 年 7 月末時点の稼働率は 95.5％となっている。
取得日：15 年 4 月 14 日 取得価格：3, 117 百万円
鑑定評価額：3, 650 百万円（15 年 7 月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：アドバンス・レジデンス投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 13 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
80 億円 2011 年 9 月 12 日 2016 年 9 月 12 日 1. 27% AA
第 14 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2011 年 9 月 12 日 2018 年 9 月 12 日 1. 68% AA
第 16 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2012 年 4 月 26 日 2017 年 4 月 26 日 1. 08% AA
第 17 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
80 億円 2012 年 9 月 12 日 2017 年 9 月 12 日 0. 87% AA
第 18 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2012 年 9 月 12 日 2019 年 9 月 12 日 1. 23% AA
第 19 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2013 年 4 月 25 日 2023 年 4 月 25 日 1. 32% AA
第 20 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2013 年 11 月 14 日 2025 年 11 月 14 日 1. 41% AA
第 21 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
25 億円 2014 年 4 月 28 日 2024 年 4 月 26 日 1. 04% AA
第 22 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2015 年 4 月 23 日 2025 年 4 月 23 日 0. 726% AA
第 23 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2015 年 10 月 21 日 2020 年 10 月 21 日 0. 326% AA
第 24 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 1 月 28 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） アドバンス・レジデンス投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
